PPh atas Transaksi Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan

Apa sih maksud judul di atas itu ?

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah/bangunan wajib dibayar PPh-nya.

Maksud frasa ‘Pengalihan Hak atas Tanah/Bangunan’ itu sendiri apa ?

1. Secara fiskal : jual beli, tukar menukar, pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain.
2. Secara komersial : transaksi kas, KPR, tukar menukar, lelang rumah gagal kredit, SGU dengan hak opsi, sale & lease back, penggab/peleburan/pemekaran ush, BOT, lelang T/B milik pemerintah.

Yang harus menyetor PPh-nya siapa ?

1. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas T/B.
2. Bendahara Pemerintah atau Pejabat yang melakukan pembayaran atau menyetujui tukar menukar.

Bagaimana tarifnya ?

Sejak 1 Januari 2009, pada prinsipnya semua trx pengalihan hak T/B dikenai PPh Final sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan yaitu nilai tertinggi berdasarkan akta pengalihan hak dengan NJOP T/B, kecuali :

1. Dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah, adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan.
2. Dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang, adalah nilai menurut risalah lelang.

Atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan Pajak Penghasilan final sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.

Sebentar. Kembali ke paragraf sebelumnya, maksud frasa ‘usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan’ itu apa ?

Usaha pokok pengalihan hak atas T/B adalah sebagai barang dagangan, yaitu rumah, toko, gudang, industri, kondo, apartemen, rusun, gedung kantor.

Seperti apa sih yg dibilang ‘Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana’ itu ?

Perlu diketahui bahwa istilah2 tsb merupakan perkembangan dari istilah Rumah Murah. Saat itu yg dimaksud dengan rumah murah adalah Rumah KPR BTN tipe 70 ke bwh, pondok boro, asrama mahasiswa, sarana sosial/agama/pendidikan, rumah petani PIR/rumah murah transmigrasi, rumah peserta workshop.

Kalo utk sekarang ini, istilah Rumah Murah lebih tepat kita pahami sebagai satu ‘keluarga’ Tanah/Bangunan yang memperoleh fasilitas perpajakan tertentu. Rinciannya sbb. :

1. RS dan RSS : Rumah Sederhana Sehat (Rsh) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) (hrg krg dr 55 jt, rumah pertama yg dimiliki, utk ditinggali sendiri) 
2. Rmh Susun Sederhana : (hrg krg dr 75 jt, luas di bwh 21 m2, unit pertama, utk ditinggali) [khusus Rusunami (hrg krg dr 144 jt, luas lbh dr 21 namun krg dr 36 m2, utk OP dg penghasilan per bulan krg dr 4.5 jt dan sudah punya NPWP, unit pertama yang dimiliki, utk ditinggali)]. 
3. Pondok Boro 
4. Asrama Mhsw dan Pelajar 
5. Perumahan lainnya, meliputi rumah pekerja dan bangunan utk korban bencana alam. 
6. Utk Kavling Siap Bangun, yg dianggap ekuivalen atau setara dengan rumah murah adalah lahan matang berkonstruksi sederhana dg manfaat jalan setapak 2,8 m dng luas maks 70 m2. 

Tadi mengenai tarif dikatakan ‘mulai 1 Januari 2009’ (sebesar 5% final). Barangkali perlu diingatkan kembali sistem pentarifan sebelum tanggal tsb ? 

Baik. Sebelum 1 Jan 2009 terdapat 3 jenis tarif PPh atas pengalihan hak atas T/B sbb :

1. WP OP (termasuk yayasan atau orgns sejenis), baik yg usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas T/B atau bukan, dikenai PPh Final sebesar 5%. 
2. WP Badan (termasuk koperasi), jika usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas T/B, dikenai PPh tidak final dengan tarif ps 17 (tarif progresif). 
3. WP Badan (termasuk koperasi), jika usaha pokoknya BUKAN melakukan pengalihan hak atas T/B, dikenai PPh tidak final dengan tarif 5%. 

Tidak ada perkecualian tentang pengenaan pajak ya ? 

Ada (dikecualikan dari pembayaran/pemungutan PPh), yaitu :

1. Hibah kpd keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat. 
2. Hibah kpd badan keagamaan/pendidikan/sosial atau pengusaha kecil, sepanjang hibah tsb tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak2 ybs. 
3. Pengalihan hak yg jml brutonya kurang dari Rp. 60 juta (bukan merupakan jml yg dipecah2) oleh OP yg total penghasilannya tidak melebihi PTKP. 
4. Pengalihan hak kpd pemerintah utk kepentingan umum yg memerlukan persyaratan khusus. 
5. Pengalihan hak sehubungan dengan warisan. 
6. Dalam rangka penggabungan, pemekaran, dan peleburan usaha dengan menggunakan nilai buku. 

Terus skrg bagaimana dg cara menyetor PPh-nya ? 

1. OP/Badan yg menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas T/B, wajib setor 

    sendiri PPh ke bank persepsi atau kantor pos sebelum akta, keputusan perjanjian, kesepakatan atau 

    risalah lelang dittdtgni oleh pejabat yg berwenang, dengan menggunakan SSP dan mencantumkan :

    a. Nama, alamat, NPWP OP/Badan yg melakukan pengalihan.

    b. Lokasi T/B yg dialihkan.

    c. Nama pembeli.

2. OP yg nilai pengalihan krg dr Rp. 60 jt tetapi penghasilannya setahun melebihi PTKP, penyetoran PPh 

    paling lambat akhir tahun ybs.

3. Bendahara pemerintah atau pejabat yg menyetujui tukar menukar, memungut PPh terutang dan 

    menyetor sebelum pembayaran atau tukar menukar dilaksanakan.

Ada nggak hal penting lain sehubungan dg masalah penyetoran ini ?

Ada. Menurut PER-35/2008, setiap pembayaran PPh atas penghasilan penjual dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan sepanjang nilainya lbh dr Rp.3 juta, harus mencantumkan NPWP dalam SSP-nya. Untuk pembeli, kewajiban pencantuman NPWP pada SSB saat pelunasan BPHTB adalah jika nilai perolehan lbh dr Rp.60 juta.